100万买公寓,竟然还没有理财挣得多?

2018-07-06 11:11来源:买房吗

这是一个流行投资的时代,毕竟通货膨胀率那么高,钱存在银行只能是贬值,为了跑赢通胀,实现资产的保值增值,我们一定要学会投资。

目前的投资方式主要有:债券、股票、保险、基金、银行理财产品、房地产(公寓)等等。

虽然小编没有什么存款,但也经常在想,如果我有100万,是应该买理财还是买公寓?

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要回答这个问题,我们不妨把公寓和其他理财方式放在同一维度考虑,也许更能清楚几者之间的区别。

一般说到投资,原则上可以从安全性、流动性和收益性三个方面来考虑。

安全性:投资的安全性是指对投入本金的保障程度。

一般来说,房产 > 债券 > 基金 > 银行理财产品 > 股票。

安全性更多的是衡量证券资产投资的维度,因为证券投资不是实物资产,本金存在风险性,房产就不一样了,是实际存在的,也不会跑掉,安全性基本100%。

流动性:可以将资产的买卖次数定义为流动性,容易买卖,流动性强;不容易买卖,流动性弱。

一般来说,部分常见资产的流动性大小有这样的关系:现金 > 活期存款 > 短期国债 > 一般股票 >长期债券 >城市中心小户型物业> 城市外围大户型物业。

因为公寓转手时间长,流程繁琐,各项税费高昂,所以大家投资公寓都是长期持有,相较其他投资产品,公寓的流动性非常弱。

对于资金不太宽裕的投资者,花几十万投资公寓,可能会让自己的资金很紧张,甚至降低生活质量。

收益性:收益性是指资产可以为收益人带来收益的特性,也是我们投资时非常重要的考虑因素。收益和风险成正比,高收益意味着高风险,收益率超过6%的就要打问号,超过8%的就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。

所以在追求收益的同时,也要考虑到资金的安全性。

那么市面上常见的一些投资产品收益如何呢?

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(注:鉴于各个银行和证券公司的产品差异性,小编统计的是今年近几个月各投资产品的平均收益率。)

我们再来看看公寓的收益性。

公寓投资主要来源两方面的收益:一是每期固定的租金收入,二是房价上升所带来的收益。

之前也提到,投资公寓的正确打开方式是长期持有,而非转手。

因为公寓在出手的时候,要缴纳四种税费,其中契税3%、个税(能提供不动产发票,则按照差额的20%,如果没有则全额的1%)、土地增值税(如果提供不动产发票则按照差额的30%—60%,如果么没有则全额8%)、增值税及附加差额5.6%,各种税费减下来,会吞噬掉利润的一半以上。

所以我们投资公寓,最重要的获利来源就是租金,而衡量公寓投资价值的指标则是租金的投资回报率,分为全款和按揭来计算。

若是按揭拿下一套公寓:

投资回报率(年化收益率)=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

若是全款拿下一套公寓:

投资回报率(年化收益率)=月租金×12/购买房屋总价。

PS:不过需要考虑公寓的空置率,应该是小于12期的。

举个栗子,全款购买一套100万的商业公寓,10年投资期限,月租金4500元,年租金可达54000元,年收益率5.4%,相当于买了一个期限10年,年化收益5.4%的理财产品,当然随着租金的上升,年收益率可达8%-9%,更不用说,如果用来做民宿,有些产品月租金能达到5000-10000,回报率还是相当可观。

通常5%-10%的投资回报率属于正常区间,低于5%投资回报率的公寓慎选。

除了上述这个公式外,评判自己的投资是否有价值,另外两个公式同样适用:

1、投资回收年数

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12

投资回收期越长,投资风险越高。反之,投资风险则减少。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年至10年之间。

2、15年收益与房产买入价关系

这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式:

如果该物业的年收益*15年=房产购买价,该物业物有所值;

如果该物业的年收益*15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;

如果该物业的年收益*15年<房产购买价,该物业不宜投资。

所以怎么才能选到具有投资价值的公寓呢,给大家提供下面几个小绝招。

▍租售比高于1:300的公寓值得投资

租售比,是用来衡量一个区域房产运行状况的一个重要指标,国际上通常运营良好的房产在1:200至1:300之间,比值越高,代表投资潜力越大。

按照投资期限十年计算,房价上涨50%,加上租金回报,综合年回报率9%左右,是比较可观的一个回报。

▍尽量选择临近商务区和地铁的公寓

大家都知道,买公寓看什么?一是地段,二是地段,三还是地段!

因为是出租获利,越容易出租的地段,当然越值得投资,租金会越高。商务区中,相当一部分人愿意为了生活和工作上的便利,付出相应的价钱。这部分人便是公寓的优质目标租户,普遍租住都很稳定。就算某一租客退租,新的租客也能够迅速租住,闲置率相对较低。

▍尽量选择小户型

从租金收益的角度,户型越小,收益率越高。例如50㎡的公寓,月租金为4000元;30㎡的公寓,月租金为2800元,购买单价一致的情况下,30㎡户型的租售比更高。

总结一下,和市面上的理财产品比起来,某些好地段公寓的投资回报率还是相当可观的,且具有较强的保值增值性。

但是我们要结合成都现在实际的租金和公寓市场情况,具体考量每一个项目的投资价值,毕竟现在的租金水平和公寓市场,你也懂得,千万不要被ss说晕了头脑,按照上述给的公式和标准自己计算一下再做决定吧。

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